Il y a des rencontres qui marquent un parcours. Celle avec Serge De Sario fait partie de ces moments qui changent votre vision de l'investissement, de l'entrepreneuriat et de la vie en général. Fin novembre 2018, lors du séminaire de Maxence Rigottier sur le business sur Internet, j'ai eu la chance d'interviewer Serge De Sario, surnommé "le quinqua de l'immo". Avec plus de 40 ans d'expérience dans l'immobilier, une quarantaine de locataires qu'il gère en nom propre, un parcours de coach business ayant accompagné des dizaines d'entrepreneurs vers le succès, et une formation chez Dale Carnegie, Serge est une véritable mine d'or de sagesse et de conseils pratiques. Dans cet article, je vous retranscris les moments forts de cette interview exceptionnelle.
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Qui est Serge De Sario, le "quinqua de l'immo" ?
Serge De Sario est un investisseur immobilier qui cumule plus de 40 ans d'expérience dans le domaine. Depuis ses premiers pas dans l'immobilier au milieu des années 1980, il a bâti un patrimoine immobilier conséquent avec une quarantaine de locataires qu'il gère intégralement en nom propre, sans passer par une agence immobilière. Cette gestion à 100% en autonomie lui donne une connaissance terrain inégalée de l'investissement locatif.
Mais Serge n'est pas seulement un investisseur immobilier. C'est aussi un coach business reconnu qui a accompagné de nombreux entrepreneurs vers la réussite, parmi lesquels Maxence Rigottier et Théophile Eliet, deux figures bien connues du business en ligne en France. Il a également été formateur chez Dale Carnegie, l'une des organisations de développement personnel les plus prestigieuses au monde, connue notamment pour le livre "Comment se faire des amis" qui a été lu par des millions de personnes à travers le globe.
Ce qui frappe immédiatement chez Serge, c'est son authenticité et sa générosité dans le partage de son expérience. Pas de discours théorique déconnecté de la réalité : chaque conseil qu'il donne est ancré dans des décennies de vécu, d'erreurs, d'apprentissages et de succès. Son approche combine pragmatisme entrepreneurial et profondeur humaine, ce qui rend ses enseignements particulièrement précieux pour quiconque aspire à l'indépendance financière.
Le parcours de Serge : de la vente de muguet à l'empire immobilier
Le parcours de Serge De Sario est tout sauf linéaire, et c'est ce qui le rend si inspirant. Tout commence à sa sortie de l'armée. Plein d'ambition et de soif de réussite, le jeune Serge a la chance de rencontrer des personnalités marquantes comme Bernard Tapie et Jacques Séguéla, qui deviendront des sources d'inspiration pour sa carrière entrepreneuriale. Mais avant l'immobilier, il y a eu d'autres aventures.
Sa première activité entrepreneuriale ? La vente de muguet. Ce qui a commencé modestement avec 20 sacs de muguet s'est transformé, grâce à une stratégie de duplication, en une opération massive avec des semi-remorques de muguet vendus directement aux grandes surfaces et aux fleuristes. Cette expérience lui a enseigné les fondamentaux du business : acheter, vendre, négocier et surtout penser en volume.
Ensuite, Serge a développé une activité de restauration sur le circuit Paul Ricard. Partant de la vente de 4 sandwichs dans un coin du Castellet, il a fini par employer 30 salariés et servir 1000 repas par jour lors des événements. Le secret de son succès ? Le "fordisme", la méthode d'Henry Ford appliquée à la restauration. Au lieu de proposer un menu varié comme ses quatre concurrents, Serge proposait un seul plat : steak-frites. Un seul produit, mais maîtrisé à la perfection, avec des économies d'échelle massives. Le résultat : un steak haché sortait toutes les 3 secondes de sa cuisine, et il dominait le marché.
L'histoire de la moto qui a tout changé
L'entrée de Serge dans l'immobilier est née d'une rencontre fortuite et d'une association d'idées qui peut sembler simple, mais qui illustre parfaitement la puissance de l'état d'esprit entrepreneurial. À 20 ans, Serge rêvait d'une superbe moto, une Honda CBX. Il n'avait pas les moyens de se l'offrir. Un jour, il rencontre un homme qui possède la même moto. De fil en aiguille, la conversation révèle que cet homme possède 70 appartements en location.
Dans l'esprit de Serge, l'association se fait immédiatement : la moto est liée aux 70 appartements. Pour avoir la moto, il faut avoir les appartements. C'est aussi simple que ça. Pas de raisonnement compliqué, pas d'analyse de marché sophistiquée. Juste un objectif clair et une association puissante entre le désir et le moyen de le réaliser. Serge ne voulait pas spécialement des appartements au départ, il voulait la moto. Mais il a compris que l'immobilier était le véhicule pour atteindre ses objectifs de vie.
La suite de l'histoire est connue : un premier appartement, puis un deuxième, puis un troisième, et ainsi de suite. Serge a ensuite rencontré des gestionnaires de patrimoine qui l'ont aidé à restructurer ses investissements, à racheter ses biens sous forme de SCI, à dégager du cash-flow, à créer des assurances-vie servant de levier pour de nouveaux achats. Mais ce qui est remarquable, c'est que Serge reconnaît avoir mis deux ans à comprendre ces mécanismes financiers avancés. Deux ans pour comprendre qu'il fallait racheter un bien immobilier une deuxième fois chez le notaire pour récupérer du cash. Aujourd'hui, grâce à Internet et aux formations disponibles, vous pouvez acquérir ces connaissances en quelques heures.
J'ai associé la moto aux appartements. Il me fallait 70 locataires. La suite de l'histoire, vous la connaissez. Si quelqu'un l'a fait, pourquoi pas vous ? C'est un passage obligé : si cette personne a 70 appartements, pourquoi pas moi ?
L'histoire de Serge illustre un principe fondamental de la réussite : associer un désir fort à un véhicule concret pour l'atteindre. Quel est votre "moto" ? Quel objectif vous motive suffisamment pour vous pousser à l'action ? Identifiez-le et trouvez le véhicule (immobilier, business en ligne, investissement) qui vous permettra de l'atteindre.
Les stratégies d'investissement immobilier de Serge
Tout au long de l'interview, Serge partage des stratégies concrètes qui ont fait ses succès dans l'immobilier. La première, et sans doute la plus fondamentale, est de comprendre l'effet de levier du crédit bancaire. Contrairement à ce que beaucoup de débutants pensent, l'immobilier ne nécessite pas d'avoir beaucoup d'argent au départ. La banque finance l'essentiel de l'achat, et ce sont les loyers de vos locataires qui remboursent le crédit. C'est ce que Serge appelle "la richesse en dormant" : votre patrimoine se construit pendant que vos locataires paient vos mensualités.
La deuxième stratégie clé est la gestion en direct, sans agence immobilière. Serge gère personnellement ses quarante locataires, ce qui lui donne un contrôle total sur son patrimoine et lui évite de payer des frais de gestion qui grignotent la rentabilité. Cette approche demande plus de temps et d'implication, mais elle est aussi beaucoup plus formatrice et rentable sur le long terme. Vous apprenez à connaître vos locataires, à gérer les problèmes rapidement et à maintenir vos biens en bon état.
Serge insiste également sur l'importance de la négociation. Son exemple du frigo américain est parlant : partant d'un prix de 2005 euros, il a négocié jusqu'à 1735 euros, livraison comprise. Cette capacité à négocier se retrouve dans tous ses investissements immobiliers. Un bien acheté 10 ou 15% en dessous du prix du marché, c'est de la plus-value immédiate et une meilleure rentabilité locative dès le premier jour.
Enfin, Serge applique une règle de gestion financière simple mais puissante, transmise par l'un de ses mentors : diviser ses revenus en trois tiers. Un tiers pour rembourser ses crédits, un tiers pour épargner et investir, un tiers pour vivre et se faire plaisir. Cette discipline financière, appliquée sur des décennies, est l'un des piliers de sa fortune immobilière.
Un mentor de Serge lui a enseigné cette règle : quand tu gagnes 100, tu en places 33, tu en rembourses 33 (crédits) et tu en dépenses 33. C'est une discipline financière simple qui, appliquée sur le long terme, construit une fortune considérable. Plus on vieillit, plus on peut ajuster les proportions vers l'épargne et le remboursement anticipé des crédits.
Le rôle fondamental du développement personnel
L'un des aspects les plus marquants de l'interview est la place centrale que Serge accorde au développement personnel dans son parcours de réussite. Pour lui, c'est le socle de toute sa vie professionnelle et personnelle. Serge pratique le développement personnel depuis 1989 et est même diplômé de la formation Dale Carnegie, une formation qui représentait l'équivalent de 10 000 à 15 000 euros en valeur actuelle. Un investissement conséquent, mais qui s'est révélé inestimable sur le long terme.
Pour Serge, le développement personnel ne se résume pas à lire des livres de motivation. C'est un outil quotidien qui permet de clarifier ses objectifs, de maintenir le cap dans les moments difficiles, de prendre les bonnes décisions et de rester aligné avec ses valeurs. Chaque jour, il s'agit de se poser les bonnes questions : quel est mon objectif aujourd'hui ? Est-ce que je suis dans les rails ? Est-ce que j'ai fait le bon choix ? C'est un recadrage permanent qui nourrit l'action et la persévérance.
Serge souligne un point crucial qui est trop souvent négligé : le développement personnel devrait être enseigné dès l'école. C'est une compétence fondamentale pour la vie qui impacte tous les domaines : les finances, les relations, la santé, la carrière. Pourtant, on n'apprend ni à gérer son argent, ni à développer son état d'esprit, ni à communiquer efficacement à l'école. C'est un manque considérable que chacun doit combler par lui-même.
La méthode Carnegie : un investissement qui change une vie
Serge raconte comment il a découvert la formation Dale Carnegie par accident, en côtoyant quelqu'un qui avait réussi grâce à cette méthode. Son raisonnement était simple : ce mentor avait réussi, il avait fait Carnegie, donc Serge devait faire Carnegie. Pas de tergiversation, pas d'hésitation. La même logique que pour la moto et les 70 appartements. Identifier ce qui fonctionne chez quelqu'un qui a réussi, et reproduire le processus.
La formation Carnegie couvre la prise de parole en public, l'art de se faire des amis, le leadership et la gestion des relations humaines. Des compétences qui servent dans tous les domaines de la vie, que vous soyez investisseur immobilier, entrepreneur en ligne ou salarié. Serge insiste sur le fait que ces connaissances, qui lui ont coûté l'équivalent de 15 000 euros il y a 30 ans, sont aujourd'hui disponibles gratuitement ou à moindre coût grâce à Internet, aux livres et aux formations en ligne. C'est un avantage colossal que la génération actuelle a par rapport aux précédentes.
Dépasser les blocages de l'argent : les deux maladies fondamentales
L'un des passages les plus percutants de l'interview concerne les blocages qui empêchent la plupart des gens de réussir financièrement. Selon Serge, il existe deux blocages fondamentaux qui freinent 80% des personnes : l'excuse (le temps) et le rapport à l'argent.
Le premier blocage, l'excusite comme l'appelle Serge avec humour, est la maladie de l'excuse. "Je suis trop jeune", "je suis trop vieux", "je n'ai pas le temps", "je ferai demain", "je n'ai pas assez d'expérience". Serge est catégorique : l'excusite est la première maladie au monde. Elle touche 80% des gens et les empêche de passer à l'action. Pour la combattre, il faut en prendre conscience. Chaque fois que vous ne faites pas quelque chose, posez-vous la question : quelle excuse ai-je mise en avant ? Pourquoi n'ai-je pas de plan d'action ? Cette prise de conscience est le premier pas vers le changement.
Le deuxième blocage concerne le rapport à l'argent. Beaucoup de gens ont une vision négative de l'argent : "l'argent, c'est sale", "les riches sont malhonnêtes", "gagner beaucoup d'argent, c'est mal". Ces croyances limitantes sont profondément ancrées et empêchent de construire une richesse saine. Serge partage une vision radicalement différente de l'argent, illustrée par des exemples personnels très touchants.
Face aux problèmes de santé de sa femme, Serge a dû faire face à des dépenses importantes : parking d'hôpital, repas, hébergement à proximité, transports. Sans argent, accompagner un proche dans la maladie devient un cauchemar logistique en plus de la douleur émotionnelle. L'argent lui a permis d'être présent, d'offrir des cadeaux au personnel soignant, de payer les meilleurs soins. Ce n'est pas de l'argent sale, c'est de l'argent qui sert à prendre soin de ceux qu'on aime.
Il y a deux blocages fondamentaux : l'excusite et le rapport à l'argent. L'excusite, c'est la première maladie au monde. 80% des gens en souffrent. Posez-vous la question : quelle excuse avez-vous mise en avant pour ne pas passer à l'action ?
L'argent est un outil, pas une fin en soi. Il sert à se former, à prendre soin de sa famille, à vivre ses rêves et à aider les autres. Comme le dit Serge : avec plus d'argent, on vit mieux, on fait profiter nos proches, et on peut se payer des formations qui ouvrent de nouveaux horizons. Le premier pas est de connaître les règles de l'argent : l'effet de levier, la comptabilité basique, la gestion quotidienne dans un tableau Excel.
Pourquoi l'immobilier reste un investissement incontournable
Lorsque je pose à Serge la question hypothétique "si tu devais tout recommencer, que ferais-tu ?", sa réponse est sans appel : il investirait dans l'immobilier, sans hésiter. Et il appuie son argument sur une logique démographique imparable. En 1914, la France comptait environ 40 millions d'habitants. En 2018, on en est à plus de 67 millions. C'est presque le double. Et la tendance continue de croître. Tous ces gens ont besoin d'un toit, d'un logement. Et comme la surface disponible reste la même, la demande ne fait qu'augmenter.
À cela s'ajoute l'allongement de la durée de vie : un homme français vit en moyenne jusqu'à 77 ans, une femme jusqu'à 85 ans. Les gens vivent plus longtemps, ce qui signifie qu'ils ont besoin d'un logement pendant plus longtemps. L'État encourage de plus en plus le maintien à domicile plutôt que les séjours en établissements spécialisés, ce qui renforce la demande en logements adaptés. Pour l'investisseur immobilier, ces tendances démographiques sont une garantie de demande locative pérenne.
Serge met également en perspective les conditions actuelles d'investissement par rapport à celles qu'il a connues. À l'époque de ses premiers achats, les taux d'intérêt étaient de 8, 9 voire 10%. Aujourd'hui, les taux sont historiquement bas, ce qui rend l'investissement immobilier encore plus accessible et rentable. L'effet de levier du crédit est d'autant plus puissant que les taux sont bas : vos mensualités sont plus faibles, votre cash-flow est meilleur, et votre patrimoine se construit plus rapidement.
De plus, les outils disponibles aujourd'hui sont sans commune mesure avec ce dont disposait Serge à ses débuts. Internet permet de trouver des biens, de comparer les prix, de se former, de gérer ses locations, d'automatiser de nombreuses tâches. Le téléphone portable, comme le souligne Serge, est un outil phénoménal qui donne accès à l'information en temps réel. Ce qui prenait une semaine par courrier se fait en deux secondes aujourd'hui. Les excuses pour ne pas se lancer sont de moins en moins recevables.
Les conseils de Serge De Sario pour réussir
Au fil de cette interview d'une richesse exceptionnelle, Serge distille des conseils qui valent de l'or pour quiconque aspire à l'indépendance financière. Le premier conseil, et peut-être le plus important, est de s'entourer des bonnes personnes. Serge est catégorique sur ce point : il faut que votre entourage proche, et notamment votre partenaire de vie, soit aligné avec vos ambitions. Si la personne à côté de vous est un "frein limitant", vous resterez frustré toute votre vie. C'est dur à entendre, mais c'est une réalité que Serge a observée chez des dizaines d'entrepreneurs qu'il a coachés.
Le deuxième conseil est de distinguer vos "géniteurs" de vos "parents spirituels". Vos parents biologiques vous ont donné la vie, et c'est précieux. Mais vos parents spirituels, ce sont les personnes qui réussissent dans le domaine où vous voulez réussir. Ce sont vos mentors, vos modèles, les personnes dont vous suivez les enseignements et l'exemple. Si vos parents sont entrepreneurs, vous aurez naturellement un avantage. Si ce n'est pas le cas, vous devez activement chercher des mentors qui peuvent compenser cette absence de modèle entrepreneurial familial.
Le troisième conseil est de passer à l'action immédiatement, sans attendre d'avoir toutes les réponses. Serge rappelle qu'il a mis deux ans à comprendre certains mécanismes financiers qu'il utilise aujourd'hui. Aujourd'hui, grâce à Internet, vous pouvez acquérir ces connaissances en quelques heures. Mais la connaissance seule ne suffit pas : il faut la mettre en pratique. Achetez votre premier bien immobilier, lancez votre premier business en ligne, faites votre premier investissement. L'apprentissage par l'action est infiniment plus puissant que l'apprentissage théorique.
Le quatrième conseil est d'investir dans sa formation. Serge a investi l'équivalent de 15 000 euros dans la formation Carnegie à une époque où c'était une somme considérable. Cet investissement lui a rapporté des millions sur le long terme en compétences relationnelles, en confiance en soi et en opportunités saisies. Aujourd'hui, les formations sont beaucoup plus accessibles, souvent même gratuites. Ne pas se former, c'est se condamner à rester dans l'ignorance alors que les outils sont à portée de main.
Enfin, le cinquième conseil est de gérer son argent intelligemment dès le départ. La règle des trois tiers (placer, rembourser, vivre), la tenue d'un tableau Excel pour suivre ses dépenses, la discipline de mettre de côté même 10 euros par jour. Ces habitudes, aussi simples qu'elles paraissent, sont les fondations d'une fortune future. Comme le calcule Serge : 10 euros par jour, c'est 3 650 euros par an. En 10 ans, c'est 36 500 euros, soit le prix d'un premier appartement. C'est aussi le prix d'un paquet de cigarettes quotidien que vous ne fumez pas.
1. S'entourer des bonnes personnes (partenaire de vie inclus). 2. Trouver des mentors qui ont réussi dans votre domaine. 3. Passer à l'action immédiatement, sans excuses. 4. Investir dans sa formation et son développement personnel. 5. Gérer son argent avec discipline (la règle des trois tiers).
Aller plus loin : construire votre indépendance financière
L'interview avec Serge De Sario est une véritable masterclass en investissement immobilier, en développement personnel et en état d'esprit entrepreneurial. Chaque conseil qu'il partage est ancré dans des décennies d'expérience réelle, pas dans de la théorie. Si vous retenez trois choses de cet article, que ce soient celles-ci : passez à l'action maintenant (plus d'excuses), investissez dans votre formation, et gérez votre argent avec discipline.
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Pour conclure, je tiens à remercier chaleureusement Serge De Sario pour le temps qu'il m'a accordé et pour la générosité avec laquelle il a partagé son expérience. Cette interview a été réalisée fin novembre 2018, avant même le lancement de ma chaîne YouTube. Le fait que Serge ait accepté de se confier alors que je n'avais encore rien publié témoigne de sa bienveillance et de sa volonté de transmettre aux jeunes entrepreneurs. Un immense merci, Serge.
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